Закон о концессиях1, определяя требования к объекту концессионного соглашения, говорит о том, что такой объект а) должен находиться в собственности концессионера на дату заключения концессионного соглашения и б) быть свободным от прав третьих лиц на момент его передачи концессионеру.
Прямой нормы, указывающей на то, что право собственности концедента на объекты недвижимого имущества должно быть зарегистрировано на дату заключения концессионного соглашения Закон о концессиях не содержит. Однако ст. 1 Закона о регистрации недвижимости2 предусматривает государственную регистрацию права в ЕГРН единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого можно сделать вывод, что условие о наличии права собственности концедента на объект соблюдается только в случае, если соответствующее право зарегистрировано (для объектов недвижимости).
Можно сделать вывод, что право собственности концедента на объекты недвижимости в составе объекта концессионного соглашения должно быть в обязательном порядке зарегистрировано до заключения соглашения.
Исключение
Исключение из этого требования существует, но возможность его применения жестко ограничена Законом о концессиях. Если концессия заключается в отношении объектов тепло-, водоснабжения и водоотведения, в состав объекта могут включаться сети и насосные станции, право собственности концедента на которые не зарегистрировано, но только при соблюдении ряда условий. Балансовая стоимость незарегистрированного имущества не должна превышать 50% от общей балансовой стоимости объекта, а за 3 месяца до заключения концессии информация о таком имуществе должна быть опубликована на специальном портале.
Последствия нарушения
Последствием нарушения требования о регистрации теоретически может стать оспаривание действительности концессионного соглашения как нарушающего требования закона. Но тенденции к использованию такого жесткого подхода в судебной практике мы пока не видим, напротив, есть решения, в которых суды отказывают в признании сделки недействительной, аргументируя это тем, что «отсутствие государственной регистрации права собственности муниципального образования на объекты концессионного соглашения не означает отсутствие у муниципального образования права собственности на эти объекты недвижимости, указанное имущество включено в перечень муниципальной собственности»3.
Одновременная регистрация прав концедента и концессионера
Говоря об обязательной регистрации прав собственности концедента на объект соглашения, необходимо упомянуть еще о двух нормах, применимых в данном случае:
- Закон о концессиях (ч. 15 ст. 3) устанавливает, что государственная регистрация прав владения и пользования концессионера таким [объектом соглашения и иным имуществом] недвижимым имуществом может осуществляться одновременно с государственной регистрацией права собственности концедента на такое недвижимое имущество;
- Закон о регистрации недвижимости (ч. 2 ст. 19) указывает, что если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, то заявление о государственной регистрации соответствующих прав подается органом государственной власти или органом местного самоуправления в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки.
Из приведенных норм можно сделать вывод, что право собственности концедента и права владения и пользования концессионера в отношении недвижимости в составе объекта концессии можно зарегистрировать одновременно и уже после заключения концессионного соглашения (правда срок законодательно ограничен). Нам известно, что некоторые территориальные органа Росреестра допускают такой лояльный подход к регистрации имущества, особенно тогда, когда это касается «исторически» незарегистрированного имущества, право собственности на которое возникло до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но нельзя отрицать, что регулирование в данной части неоднозначно, а значит, правовые риски, озвученные выше, не исчезают полностью.
Регистрация – до публикации соглашения или до его заключения?
С моментом регистрации прав концедента на недвижимое имущество связана еще одна неопределенность, возникающая на практике. Норма Закона о концессиях, о которой мы упоминали выше, говорит о собственности концедента на объект в момент заключения соглашения. Но заключению соглашения, например, в рамках частной инициативы, предшествуют достаточно длительные формальные процедуры. Так даже при самом оптимистичном раскладе между публикацией проекта соглашения и самим заключением пройдет как минимум два месяца. Отсюда вопрос – должны ли регистрационные процедуры быть завершены к моменту публикации проекта соглашения на torgi.gov.ru или достаточно надлежащим образом идентифицировать объект, а завершить регистрацию можно уже к дате подписания?
С одной стороны, сделки как таковой пока нет, то есть не нарушаются даже общие принципы невозможности введения в оборот незарегистрированного имущества. С другой – одно из оснований для отказа концедентом в рассмотрении частной концессионной инициативы – именно отсутствие права собственности на объект соглашения. Допускаем, что в определенных случаях будет достаточно идентификации объекта, не допускающей возможность его неоднозначного толкования, с тем, чтобы к моменту заключения все регистрационные процедуры были завершены.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛ ГЧП-СОВЕТНИК!
1 Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
2 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
3 См. напр. Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-25281/2017 от 03 апреля 2019 года.
Информация, размещенная на данном веб-сайте, не подлежит дальнейшему воспроизведению и/или распространению без указания ссылки на компанию P&P Unity.
.jpg)
