Интеграция механизмов ГЧП в проекты комплексного развития территории. Часть 1

Комплексное развитие территории («КРТ») – это вид градостроительной деятельности, направленный на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных и городских округов^[1].

КРТ является гибким инструментом, в рамках которого могут реализовываться проекты в различных сферах, но при этом соблюдается принцип сбалансированного развития пространства. С использованием механизма КРТ можно осуществлять жилищное строительство, обновлять и создавать объекты инфраструктуры, обеспечивать коммерческое и промышленное развитие территорий.

КРТ может осуществляться как по инициативе публичной стороны, так и по инициативе правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости^[2]. Проекты КРТ могут реализовываться на свободных земельных участках или участках, занятых недвижимостью, при этом в некоторых случаях законодательство допускает возможность изъятия объектов недвижимости в целях реализации проектов КРТ^[3].

По данным Минстроя России в настоящее время механизм КРТ реализуется в 72 субъектах Российской Федерации в отношении 562 территорий площадью 14,5 тыс. га с градостроительным потенциалом 98 млн кв. м, в том числе жилой площадью 71 млн кв. м., при этом всего в проработке 1 127 территорий общей площадью 31,4 тыс. га, в том числе 116 территорий, комплексное развитие которых осуществляется АО «ДОМ.РФ»^[4].

Совмещение механизмов КРТ и ГЧП

Среди основных преимуществ применения механизмов ГЧП при реализации проектов КРТ, как правило, называют возможность распределения затрат на создание инфраструктуры в рамках КРТ между участниками проекта – в градостроительном законодательстве не установлена возможность разделения расходов по созданию объектов в рамках КРТ, однако финансирование проектов ГЧП может осуществляться как публичной, так и частной стороной.

Возможность интеграции ГЧП-механизмов в проект КРТ зависит от способа реализации такого проекта.

Проект КРТ может осуществляться следующими способами^[5]:

• самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями (без привлечения инвестора);
• юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации (оператором комплексного развития территории («оператор»))^[6], без заключения договора о КРТ;
• лицом, с которым заключен договор о КРТ (по общему правилу для целей заключения договора о КРТ проводятся торги^[7]).

Представляется, что с учетом действующего законодательства меньше всего вопросов вызывает использование механизмов ГЧП в случае самостоятельной реализации КРТ Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, поскольку для реализации такого проекта не потребуется изменение законодательства. Именно этот способ мы рассмотрим далее, а о возможности интеграции механизмов ГЧП в проекты КРТ, осуществляемые операторами или лицами, с которыми заключен договор о КРТ, расскажем в следующей части блога.

Самостоятельная реализация проектов КРТ Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями

Градостроительное законодательство не регулирует порядок самостоятельной реализации КРТ вышеуказанными субъектами, соответственно, можно сделать вывод, что им предоставляется полная дискреция для самостоятельного определения такого порядка, в том числе в части распоряжения бюджетными средствами, в связи с чем не исключена возможность заключения концессионного соглашения или соглашения о государственно-частном (муниципально-частном) партнерстве.

Такой способ интеграции механизмов ГЧП в КРТ использован в городе Иванове для комплексного развития территории фабрики «Большая Ивановская Мануфактура».  

В 2022 году было принято решение о комплексном развитии территории нежилой застройки города Иванова, в соответствии с которым на первом этапе планируется создание научно-образовательного и культурного пространства с инфраструктурой (межвузовского кампуса), на втором этапе – строительство объектов недвижимости, предназначенных для организации отдыха граждан, туризма, гостиничного обслуживания и иной подобной деятельности, а также создание сопутствующей инфраструктуры и осуществление благоустройства набережной реки Уводь и других общественных пространств^[8].

В решении о КРТ уточнялось, что на первом этапе реализации КРТ Ивановской областью может быть заключено концессионное соглашение. Концессионное соглашение о финансировании, создании и эксплуатации студенческого кампуса мирового уровня «Большая Ивановская Мануфактура» было подписано в июне 2023 года в рамках Петербургского международного экономического форума. Общий объем инвестиций в строительство кампуса превышает 10 млрд рублей^[9].

Данный проект является успешным примером интеграции механизмов ГЧП в проекты комплексного развития территории, самостоятельно реализуемые публичной стороной, однако не все так просто с использованием ГЧП-механизмов в проектах КРТ, осуществляемых операторами или лицами, с которыми заключен договор о КРТ. Подробнее о возможности реализации таких проектов читайте в следующей части блога.