24 октября 2019 года ФАС России выпустила информационное письмо, в котором разъяснила, какие действия заказчиков при закупках недвижимого имущества нарушают законодательство о закупках.
В соответствии с Законом о контрактной системе1 приобретение для публичных нужд нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения может осуществляться в рамках закупки у единственного поставщика. Для этого нужно, чтобы такие объекты недвижимости были предусмотрены в соответствующем решении о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений, принимаемом в нормативно установленном порядке2.
В своем письме ФАС России перечисляет наиболее распространенные нарушения требований Закона о контрактной системе, которые совершают государственные заказчики при осуществлении закупок подобного рода, например, заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
Кроме этого антимонопольная служба высказала мнение относительно порядка заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, которые будут созданы в будущем. В отсутствие прямого законодательного регулирования существовала практика заключения таких договоров по процедуре закупки у единственного поставщика, т.е. в том же порядке, который описан выше для приобретения «готовых» недвижимых объектов. Однако теперь регулятор предельно ясно высказался относительно порядка заключения подобных сделок: «покупка объекта недвижимого имущества, который будет создан в будущем, является «обходом» положений Закона о контрактной системе». Единственным соответствующим закону порядком действий государственного или муниципального заказчика в данном случае будет проведение закупки работ по строительству объектов.
В целом подобный вывод антимонопольного органа является абсолютно логичным: закупка у единственного поставщика – это скорее исключительный механизм, применяемый в условиях объективной невозможности или нецелесообразности выбора контрагентов публичной стороны. Приобретение создаваемого в будущем объекта недвижимости очевидно таким случаем являться не должно: даже при заранее определенных технико-экономических параметрах объекта и земельном участке, на котором он будет располагаться. Выполнить работы по строительству, очевидно, смогут разные подрядчики.
Вывод, сделанный ФАС России относительно необходимости применения Закона о контрактной системе к договорам купли-продажи будущей недвижимости, может повлиять на еще одну группу правоотношений между публичными образованиями и частными инвесторами. Одной из форм взаимодействия государства и бизнеса в целях создания или реконструкции объектов недвижимого имущества является заключение инвестиционных договоров. Сейчас концессионные соглашения и соглашения о государственно-частном партнерстве как более четко урегулированные на законодательном уровне постепенно вытесняют данный формат, но в ряде случаев стороны для реализации своего проекта выбирают именно инвестиционный договор. Как правило, при оценке рисков использования данной правовой модели в качестве одного из наиболее серьезных выделяется риск переквалификации инвестиционного договора в государственную закупку и признания его незаконным как заключенного без соблюдения конкурентных процедур (если структура проекта предполагает отсутствие торгов на право заключения договора. Причиной выделения подобного риска является правовая квалификация инвестиционного договора – он может оцениваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, подряда или простого товарищества3. Если раньше основной риск применения норм Закона о контрактной системе был связан с квалификацией инвестиционного договора как договора подряда, то теперь он распространяется и на случай квалификации его как купли-продажи будущей недвижимости, что в целом подтверждает тезис о том, что использование подобной правовой модели целесообразно лишь в крайне редких случаях и должно сопровождаться тщательным анализом возникающих правовых рисков.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛ ГЧП-СОВЕТНИК!
1 Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
2 Пункт 31 части 1 статьи 93 Закона о контрактной системе.
3 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Информация, размещенная на данном веб-сайте, не подлежит дальнейшему воспроизведению и/или распространению без указания ссылки на компанию P&P Unity.
